Calculadora de rentabilidad de alquiler: calcula la rentabilidad bruta y neta

La calculadora de rentabilidad de alquiler te permite saber si una vivienda puede ser una buena inversión teniendo en cuenta no solo el precio y el alquiler mensual, sino también los gastos de compra, meses sin inquilino, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y financiación.

Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler

La rentabilidad de una vivienda no debería calcularse simplemente multiplicando el alquiler mensual por doce y dividiéndolo entre el precio del inmueble.

Ese cálculo sirve para conocer la rentabilidad bruta, pero puede dar una imagen demasiado optimista de la inversión.

Para aproximarnos a lo que realmente produce una vivienda hay que tener en cuenta también los gastos de compra, mantenimiento, comunidad, impuestos, periodos sin inquilino y otros costes.

Por eso esta calculadora muestra tanto la rentabilidad bruta como la rentabilidad neta.

Cómo se calcula la rentabilidad bruta del alquiler

La fórmula básica es:

Rentabilidad bruta = ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra × 100

Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € y consigues 1.000 € mensuales durante los doce meses:

1.000 € × 12 = 12.000 € al año

La rentabilidad bruta sería:

12.000 ÷ 200.000 × 100 = 6%

A primera vista puede parecer una inversión al 6%.

Pero todavía faltan los gastos.

La rentabilidad neta es bastante más útil

Para calcular una rentabilidad más realista hay que restar gastos como:

• comunidad;
• IBI;
• seguro;
• reparaciones y mantenimiento;
• gestión inmobiliaria;
• periodos sin inquilino;
• otros gastos recurrentes.

Además, para calcular la inversión inicial conviene añadir al precio de compra los gastos de adquisición, reforma y mobiliario.

Una vivienda anunciada por 200.000 € puede terminar exigiendo 225.000 €, 230.000 € o más antes de generar el primer euro de alquiler.

Nuestra calculadora utiliza esa inversión completa para estimar la rentabilidad neta.

Cuidado con calcular doce meses de alquiler

Otro error habitual es asumir que la vivienda estará alquilada todos los días del año.

Entre un inquilino y otro pueden producirse semanas o meses sin ingresos.

También pueden existir periodos destinados a reparaciones, reformas o búsqueda de un nuevo arrendatario.

Por eso la herramienta permite indicar directamente cuántos meses esperas alquilar la vivienda cada año.

Si cobras 1.100 € al mes pero calculas una ocupación de once meses, los ingresos anuales utilizados serán 12.100 €, no 13.200 €.

Qué rentabilidad debe tener un alquiler para ser interesante

No existe un porcentaje que convierta automáticamente una vivienda en una buena inversión.

Dos pisos con la misma rentabilidad pueden tener riesgos completamente diferentes.

Conviene valorar también:

• ubicación;
• demanda de alquiler;
• riesgo de impago;
• liquidez de la vivienda;
• posibilidades de revalorización;
• derramas futuras;
• estado del inmueble;
• fiscalidad;
• tiempo necesario para gestionarlo.

Una rentabilidad aparentemente elevada también puede estar compensando un riesgo mayor.

La calculadora sirve sobre todo para comparar operaciones con los mismos criterios.

Qué ocurre si compras la vivienda con hipoteca

La financiación puede cambiar completamente el resultado.

Una vivienda puede tener una buena rentabilidad inmobiliaria y, sin embargo, generar poco flujo de caja si la cuota hipotecaria es elevada.

Por eso nuestra herramienta separa dos conceptos:

Rentabilidad del inmueble: cuánto produce la vivienda teniendo en cuenta ingresos y gastos.

Flujo de caja: cuánto dinero te queda después de pagar también la cuota de la hipoteca.

No descontamos toda la cuota hipotecaria para calcular la rentabilidad neta porque una parte de esa cuota no es un gasto: sirve para amortizar capital y reducir tu deuda.

Si necesitas financiación, puedes consultar nuestra comparativa de mejores hipotecas en España.

→ Comparar las mejores hipotecas

Hipoteca fija o variable para comprar una vivienda de alquiler

En una inversión inmobiliaria, conocer de antemano los costes tiene bastante valor.

Una hipoteca fija permite mantener una cuota estable aunque cambien los tipos de interés.

Una hipoteca variable puede comenzar con unas condiciones distintas, pero su cuota puede cambiar posteriormente.

Si todavía estás haciendo números sobre la compra, también puedes utilizar nuestra calculadora de hipoteca para estimar cuota, intereses y dinero inicial necesario.

No olvides el coste de oportunidad

Supongamos que para comprar una vivienda necesitas aportar 100.000 € de capital propio.

La pregunta no debería ser únicamente:

“¿Cuánto me deja este piso?”

También:

“¿Qué podría hacer con esos mismos 100.000 €?”

Puedes utilizar nuestra calculadora de coste de oportunidad para comparar distintos escenarios.

Una vivienda y una inversión financiera no tienen el mismo riesgo, liquidez ni características, pero conocer las cifras ayuda a decidir mejor.

Si quieres estudiar la alternativa de inversión a largo plazo, también puedes consultar nuestra selección de mejores fondos indexados.

Prueba varios escenarios antes de comprar

Una de las mejores formas de utilizar esta calculadora es no quedarse con un solo resultado.

Prueba, por ejemplo:

Escenario optimista: 12 meses alquilados y pocos gastos.

Escenario razonable: 11 meses alquilados y mantenimiento normal.

Escenario conservador: 10 meses alquilados y mayores costes de mantenimiento.

Si la operación sigue teniendo sentido incluso en un escenario menos favorable, tendrás bastante más información para decidir.