✓ Actualizado en julio de 2026 · Revisamos condiciones cada mes
Encontrar la mejor hipoteca no consiste en buscar el TIN más bajo. Consiste en encontrar el préstamo con el coste total más bajo para tu perfil — teniendo en cuenta el TIN, la TAE, las vinculaciones obligatorias, las comisiones y si el plazo y la financiación encajan con tu situación. Un banco que ofrece el 2% TIN pero exige tres seguros, un plan de pensiones y 3.000 € de compras anuales con tarjeta puede salir más caro que otro con el 2,50% TIN sin vinculaciones.
En Bankkers analizamos las mejores hipotecas del mercado español en julio de 2026 con datos verificados.
El mercado hipotecario en julio de 2026: contexto
El euríbor se sitúa en torno al 2,87% en julio de 2026. Las hipotecas fijas parten desde el 2,30% TIN, las variables desde euríbor + 0,55% y las mixtas tienen tipos iniciales desde el 1,75%. El contexto es favorable para quien busca hipoteca — los tipos están muy lejos de los máximos de 2023 y la competencia entre bancos es alta.
Mejores hipotecas fijas en julio de 2026
| Banco | TIN | TAE | Plazo máximo | Financiación máx. | Condiciones principales |
|---|---|---|---|---|---|
| Unicaja Hipoteca Fija Bonificada | 2,00% | 2,10% | 30 años | 80% | Nómina + seguro hogar + seguro vida |
| Ibercaja Hipoteca Fija Vamos | 2,30% | ~3,01% | 30 años | 80% | Nómina + tarjeta + recibos |
| CaixaBank Hipoteca Fija Bonificada | ~2,40% | 2,60% | 30 años | 80% | Nómina + seguro vida + seguro hogar |
| BBVA Hipoteca Fija | ~2,40% | 2,60% | 30 años | 80% | Nómina + seguro vida |
| Openbank Hipoteca Fija | ~2,90% | 3,26% | 30 años | 80% | Nómina — sin seguros obligatorios |
| Bankinter Hipoteca Fija Bonificada | ~3,00% | 3,42% | 30 años | 80% | Nómina + seguro vida + seguro hogar |
La mejor hipoteca fija de julio de 2026 por TIN es la de Unicaja al 2% TIN / 2,10% TAE, con requisito de nómina, seguro de hogar y vida. Le sigue CaixaBank y BBVA, ambas con TAE del 2,60%.
La hipoteca de Openbank merece mención especial: aunque su TIN (2,90%) es más alto que la de Unicaja, no exige seguros obligatorios — el coste real puede ser similar o inferior al sumar las primas de los seguros vinculados de Unicaja.
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Mejores hipotecas variables en julio de 2026
| Banco | Diferencial | Tipo actual (euríbor + dif.) | TAE | Financiación máx. | Condiciones |
|---|---|---|---|---|---|
| Kutxabank Hipoteca Variable | Euríbor + 0,55% | ~3,30% | Variable | 80% | Nómina + seguro + plan pensiones |
| Openbank Hipoteca Variable | Euríbor + 0,60% | ~3,35% | Variable | 80% | Nómina — sin seguros obligatorios |
| ING Hipoteca Variable | Euríbor + 0,79% | ~3,54% | Variable | 80% | Nómina + seguro hogar |
| BBVA Hipoteca Variable | Euríbor + 0,89% | ~3,64% | Variable | 80% | Nómina + seguro vida |
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Mejores hipotecas mixtas en julio de 2026
| Banco | Tipo fijo inicial | Periodo fijo | Diferencial posterior | Financiación máx. |
|---|---|---|---|---|
| Pibank Hipoteca Mixta | 1,75% TIN | 3 años | Euríbor + 0,75% | 80% |
| Kutxabank Hipoteca Mixta | ~1,90% TIN | 5 años | Euríbor + 0,69% | 80% |
| Openbank Hipoteca Mixta | ~2,20% TIN | 10 años | Euríbor + 0,75% | 80% |
Las mixtas son especialmente interesantes en el entorno actual: el tipo fijo inicial es bajo (desde 1,75%) y protege los primeros años mientras el euríbor puede bajar. Para quien tiene horizonte de 25-30 años pero prevé que el euríbor bajará a medio plazo, la mixta puede ser la opción más inteligente.
Por qué un broker hipotecario puede conseguirte mejores condiciones
Ir directamente al banco tiene un problema estructural: el banco no tiene ningún incentivo en darte las mejores condiciones posibles. Su objetivo es que firmes con él con las condiciones más favorables para el banco. Tú no sabes lo que hay en el mercado y no tienes poder de negociación individual.
Un broker hipotecario actúa como intermediario entre tú y los bancos, evaluando tu perfil financiero para presentarte las opciones más adecuadas — sin cobrar nada al cliente, ya que su comisión la paga el banco.
Finteca es el broker hipotecario que recomendamos en Bankkers. Es completamente gratuito para el cliente, trabaja con más de 10 bancos españoles y la pre-aprobación tarda entre 48 y 72 horas y el proceso completo se hace 100% online.
El coste real de una hipoteca: lo que el banco no te dice
El TIN es solo una parte del coste. Antes de firmar hay que calcular el coste total de la hipoteca incluyendo todos estos factores:
Seguros vinculados — seguro de vida e incendios/hogar son los más habituales. Una póliza de vida vinculada puede costar 800-1.500 € al año según la edad y el capital asegurado. En 25 años son 20.000-37.500 € adicionales que no aparecen en el TIN pero forman parte del coste real.
Comisión de apertura — la mayoría de bancos la han eliminado o reducido, pero conviene verificar. Hasta el 1% del capital prestado en algunos casos.
Comisión de amortización anticipada — si quieres cancelar la hipoteca antes del plazo, algunos bancos cobran hasta el 0,25% del capital amortizado en los primeros 3 años (hipotecas fijas).
Tasación — entre 300 y 600 € según el inmueble. Obligatoria antes de la firma.
Impuestos — el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo paga el banco desde 2018. El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano (6-10% según la comunidad autónoma) o el IVA en vivienda nueva (10%).
Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda
Los bancos financian generalmente el 80% del valor de tasación o precio de compra (el menor de los dos). Eso significa que necesitas tener ahorrado como mínimo el 20% del precio de la vivienda más los gastos de compraventa.
Para una vivienda de 200.000 €:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20% del precio) | 40.000 € |
| ITP / IVA (segunda mano ~8%, nueva 10%) | 16.000-20.000 € |
| Notaría, registro, gestoría | 1.500-2.500 € |
| Tasación | 300-600 € |
| Total necesario | ~57.800-63.100 € |
Si no tienes ese ahorro, algunas opciones son hipotecas al 90% (para jóvenes menores de 35 años en algunos bancos o comunidades autónomas) o el aval del Estado del Plan de Vivienda Joven. Un broker como Finteca puede orientarte sobre qué opciones se adaptan a tu situación concreta.
Preguntas frecuentes
La mejor hipoteca fija en julio de 2026 por TIN es la de Unicaja al 2% TIN / 2,10% TAE, con nómina, seguro de hogar y vida como condiciones. Sin vinculaciones, Openbank ofrece tipos competitivos sin seguros obligatorios. La mejor opción depende del perfil — usar un broker como Finteca permite comparar entre más de 10 bancos y negociar condiciones personalizadas.
Como mínimo el 30% del precio de la vivienda — 20% de entrada más aproximadamente un 10% para gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro). Para una vivienda de 200.000 €, necesitas unos 58.000-63.000 € ahorrados.
Un broker hipotecario gratuito gestiona las condiciones hipotecarias en diferentes bancos sin cobrar nada al cliente. Su comisión la paga el banco cuando se firma la hipoteca. Finteca es gratuito para el cliente y trabaja con más de 10 entidades españolas.
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